Jedes Darlehen muss auch zurückgezahlt werden. Dies nennt man Tilgung. Die Tilgung wird beim Annuitätendarlehen als Prozentsatz angegeben und beim Tilgungs- oder Ratendarlehen auch mit einem festen Eurobetrag pro Monat. Dann gibt es noch die Möglichkeit, dass statt der regelmäßigen Tilgung ein Bausparvertrag, ein Fondssparplan oder Lebensversicherung bespart wird. Man spricht dann von einem endfälligen Darlehen oder einem Tilgungsaussetzungsdarlehen.

Es gibt drei Arten von Tilgungsmodalitäten. In den allermeisten Darlehensverträgen wird ein Annuitätendarlehen vereinbart. Beliebt sind auch endfällige Bankdarlehen, die später mit einem Bausparvertrag, einem Fondssparplan oder einer Kapitallebensversicherung zurückgezahlt werden. Vor allem bei gewerblichen Darlehen wird das Tilgungs- oder Ratendarlehen gewählt.

Die monatliche Rate, umgangssprachlich auch Tilgungsrate genannt, bei einem Annuitätendarlehen ergibt sich aus dem Sollzins und dem vereinbarten Tilgungssatz. Die monatliche Rate bleibt konstant – egal wie viel schon getilgt ist – doch mit jeder Zahlung reduziert sich die Darlehensschuld ein wenig. Dadurch sinken die Zinsen im nächsten Monat, und mit den ersparten Zinsen erhöht sich automatisch der Tilgungsanteil. Dank dieses Mechanismus verringert sich die Finanzierungszeit deutlich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent und einem Sollzins von drei Prozent kann die Finanzierungszeit beispielsweise auf rund 35 Jahre verkürzt werden, statt 50 Jahre zu dauern.

Die Tilgung eines endfälligen Darlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Während der gesamten Laufzeit zahlt man lediglich die vereinbarten Zinsen auf die Darlehenssumme und spart parallel in einen Bausparvertrag, Fondssparplan oder eine Kapitallebensversicherung ein. Diese angesparten Mittel lösen das Darlehen bei Fälligkeit ab. Diese Variante kann steuerlich interessant sein, da die hohen Schuldzinsen über die gesamte Laufzeit hinweg steuerlich geltend gemacht werden können.

Bei einem Tilgungsdarlehen unterscheidet sich die Tilgung erheblich vom Annuitätendarlehen. Hier wird die Tilgungshöhe direkt in Euro oder Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme festgelegt und bleibt bis zum Ende gleich hoch. Beispielsweise entspricht eine Finanzierungszeit von 20 Jahren einer jährlichen Tilgung von fünf Prozent. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro wären das monatlich 2.083,33 Euro. Mit jeder Zahlung sinkt die Zinslast, wodurch die monatliche Gesamtrate kontinuierlich abnimmt. Diese Darlehensform wird überwiegend bei gewerblichen Darlehen verwendet. Das Risiko des Bankinstituts nimmt schnell ab, weil die Ratenbelastung des Kreditnehmers monatlich kleiner wird.

Eine Sondertilgung bei einem Darlehen ermöglicht es, größere Beträge zusätzlich zur regulären Tilgungsrate zurückzuzahlen. Diese Option muss jedoch im Darlehensvertrag festgelegt werden. Häufig bieten Banken Sondertilgungen in Höhe von fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme an. Dafür kann ein kleiner Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,3 Prozent anfallen. Einige Kreditgeber erlauben eine Sonderzahlung pro Jahr, während andere feste Termine im Vertrag festlegen. Sondertilgungen helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren und Zinskosten zu sparen.

Eine Tilgungsveränderung bei einem Darlehen erlaubt es, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Dies ist besonders hilfreich, um auf veränderte finanzielle Situationen zu reagieren. Beispielsweise kann man in guten Zeiten die Tilgung erhöhen und in schwierigen Phasen auf ein Minimum von einem Prozent reduzieren. Allerdings muss diese Option im Darlehensvertrag festgehalten werden. Einige Banken verlangen hierfür eine Gebühr von 150 bis 250 Euro oder einen geringen Zinsaufschlag. Nicht alle Kreditgeber bieten diese Flexibilität an, weshalb eine sorgfältige Vertragsprüfung wichtig ist.